Cómo comprar una casa, terreno o inmueble en El Salvador siendo extranjero o parte de la diáspora (Guía legal 2026)

Comprar propiedad en El Salvador sí es posible para extranjeros y salvadoreños en el exterior, pero hacerlo bien requiere método. El patrón que se repite en casi todas las compras seguras es:

Due diligence → promesa de compraventa → escritura ante notario → pago de impuestos → inscripción en el Registro.

(Orientación general; no sustituye asesoría legal.)

1) ¿Puede un extranjero comprar propiedad en El Salvador?

En la práctica: sí, normalmente. La gran diferencia está en el tipo de propiedad:

• Inmueble urbano (casa/apartamento en ciudad): suele ser más directo.
• Tierra rústica / rural (finca, terreno agrícola): puede requerir revisión adicional por reglas especiales (por ejemplo, límites de extensión y condiciones según el caso). Si tu compra es rural, vale la pena que un abogado local lo valide desde el inicio.

Tip clave: si el anuncio dice “terreno” y no especifica claramente si es urbano o rural, asume que necesitas una revisión más cuidadosa.

2) Qué hace que una compra sea “segura” en El Salvador

Tu compra no queda realmente protegida cuando “te dan las llaves”, sino cuando:

1. se firma una escritura pública (normalmente ante notario), y
2. el inmueble queda inscrito en el Registro de la Propiedad a tu nombre (CNR).

Porque sin inscripción, quedas expuesto a conflictos, doble venta o dificultades para revender.

3) Due diligence (la parte más importante): qué revisar y qué pedir

A) Revisión registral (lo mínimo indispensable)

Pide una certificación/constancia registral reciente (por ejemplo, una certificación extractada o equivalente) para confirmar:

• Titularidad: quién es el dueño oficial
• Gravámenes: hipoteca, embargo, anotaciones, restricciones
• Derecho completo o parcial: si es 100% o es un porcentaje (copropiedad / proindiviso)

Red flag típica: “No tengo la certificación, pero confíe, está libre”.

Sin documento actual, no hay base para avanzar.

B) Revisión fuera del Registro (donde nacen muchas estafas)

Aunque el Registro “se vea bien”, revisa:

• Impuestos municipales al día (solvencias si aplica)
• Servicios básicos (agua/luz) sin mora
• Si es condominio: cuotas de administración, multas, reglamento y reservas
• Si es terreno: linderos reales, acceso legal, servidumbres, y que no sea “venta de derechos” sin título claro
• Posesión/ocupantes: si hay inquilinos, cuidadores o familiares viviendo ahí, define cómo se entrega el inmueble

4) El proceso paso a paso (en el orden correcto)

Paso 1: Define tu estrategia de compra

• ¿Comprarás a tu nombre o por sociedad?
• ¿Contado o con financiamiento?
• ¿Vas a firmar tú o comprarás desde el extranjero con un apoderado?

Esto define documentos, costos y tiempos.

Paso 2: Negociación y promesa de compraventa (antes del gran pago)

Lo recomendable es firmar una promesa de compraventa (o contrato privado) con:

• precio y forma de pago
• fecha límite para escriturar
• condiciones (por ejemplo, “si aparece embargo, se devuelve el depósito”)
• penalidades razonables por incumplimiento
• reglas claras para depósitos/arras + recibos

Paso 3: Escritura pública ante notario

Aquí se formaliza:

• identidades y representación (poder, si aplica)
• descripción exacta del inmueble
• precio y forma de pago
• declaraciones y condiciones relevantes

Paso 4: Impuestos y gastos de cierre

Normalmente hay:

• impuesto de transferencia (según valor)
• notario
• registro
• certificaciones y tasas

Tip práctico: pide un “presupuesto de cierre” antes de entregar depósitos grandes.

Paso 5: Inscripción en el Registro (CNR)

La operación queda realmente blindada cuando:

• la escritura se presenta,
• se corrigen observaciones si aparecen,
• y queda inscrita a tu nombre.

5) NIT: por qué lo necesitas y cómo obtenerlo

Si vas a comprar una casa, apartamento o terreno en El Salvador, normalmente vas a necesitar un NIT (Número de Identificación Tributaria) en algún punto del proceso. En la práctica se usa para pagos/impuestos, trámites y, según el caso, banca o servicios.

¿Para qué te lo van a pedir?

• pagos de impuestos/tasas vinculadas a la compraventa
• gestiones de registro/trámites
• trámites bancarios si moverás montos altos
• si vas a alquilar o operar como inversión, suele ser base para registros adicionales

¿Cómo se tramita?

Ruta típica:

1. Reúne documentos: pasaporte (o DUI si eres salvadoreño), copias, datos de contacto y una dirección de referencia en El Salvador.
2. Realiza el trámite ante la autoridad tributaria correspondiente (DGII / Hacienda).
3. Normalmente se obtiene rápido si llevas todo completo.

Tip anti-retrasos: no lo dejes para el día de la firma. Tramítalo cuando tu compra ya pasó la revisión registral inicial.

6) Comprar desde el extranjero: poderes (muy común en diáspora)

Si estás fuera del país, suele hacerse con un poder a favor de un abogado o familiar. Recomendaciones:

• que el poder lo redacte o revise un abogado salvadoreño
• incluir facultades específicas: negociar, firmar promesa, firmar escritura, pagar impuestos, presentar/retirar documentos
• revisar bien el tema de legalización/apostilla según el país donde firmes

7) Fallas típicas (y cómo evitarlas)

1. “Yo vendo por el dueño” sin poder válido → no avances.
2. “Tiene hipoteca pero se quita después” → exige cancelación previa o condiciones muy estrictas.
3. Terreno sin acceso legal → puede volverse un activo “bloqueado”.
4. Comprar “derechos” o porcentajes sin entenderlo → es otra operación, con otros riesgos.
5. No inscribir → quedas vulnerable ante conflictos y reventa difícil.

8) Checklist rápido (para imprimir)

• Certificación registral reciente (titularidad + gravámenes + porcentaje)
• Impuestos municipales / solvencias al día
• Servicios (agua/luz) sin mora
• Condominio: cuotas y reglamento (si aplica)
• Terreno: acceso legal, servidumbres, linderos, no “derechos”
• Promesa con condiciones + recibos de depósitos
• Escritura ante notario
• Pago de impuestos y gastos de cierre
• Inscripción final en el Registro (CNR)