Airbnb y short-term rentals como inversión en El Salvador (guía práctica para hacerlo bien)

El Salvador ha venido creciendo en turismo en los últimos años, y eso explica por qué cada vez más inversionistas (locales y de la diáspora) están mirando Airbnb y alquileres de corta estancia (STR) como un activo “híbrido”: uso personal + renta.

Pero para que sea un buen negocio no alcanza con “comprar bonito y publicar”. El retorno se define por:

1. zona y demanda real,
2. reglas (turismo, municipal, condominio), y
3. modelo operativo + fiscal.

(Orientación general; no sustituye asesoría legal ni contable.)

1) Define tu estrategia: ¿qué tipo de STR quieres operar?

Antes de elegir región, define el modelo. Hay 3 que se repiten:

A) Playa / surf / escapadas

• Demanda: fines de semana, feriados, temporadas.
• Producto ganador: casa completa o villa para grupos, o unidades pequeñas “walkable” a playa/restaurantes.
• Claves: A/C, agua estable (cisterna ayuda), buen internet, parqueo, seguridad, self check-in.

B) Ciudad (San Salvador y alrededores)

• Demanda: trabajo, eventos, visitas familiares/diáspora, turismo urbano.
• Producto ganador: apartamento “business ready” (escritorio, Wi-Fi, seguridad, parqueo).
• Claves: edificio/condominio que permita STR, buena insonorización, logística de check-in.

C) Naturaleza / lago / rutas culturales

• Demanda: escapadas de parejas y familias, grupos.
• Producto ganador: “experiencia” (vista, deck, jacuzzi, fogata, diseño).
• Claves: accesos, mantenimiento, agua, control de costos operativos.

2) Regiones que suelen funcionar (y qué validar en cada una)

No existe “la mejor región” universal: depende de tu presupuesto, el tipo de propiedad y tu capacidad de operar bien.

2.1 Costa – La Libertad (corredor surf y playa)

Por qué funciona: turismo de playa/surf, escapadas cortas, buena tracción de fin de semana.

Qué se renta bien: casas para grupos, propiedades con piscina, unidades caminables a playa.

Valida sí o sí: agua, energía, accesos (especialmente en época lluviosa), salitre/corrosión, ruido y convivencia.

2.2 Gran San Salvador (San Salvador, Antiguo Cuscatlán, Santa Tecla, etc.)

Por qué funciona: ocupación más estable entre semana por trabajo y eventos.

Qué se renta bien: apartamentos seguros con parqueo y Wi-Fi.

Valida sí o sí: reglamento del condominio (muchos restringen STR), costos fijos (mantenimiento, seguridad, parqueo).

2.3 Santa Ana + Ruta de las Flores

Por qué funciona: escapadas de fin de semana y turismo interno.

Qué se renta bien: casas con patio/área social, cabañas con vista/experiencia.

Valida sí o sí: accesos, seguridad, y que la propiedad “se venda” en fotos.

2.4 Lago de Coatepeque

Por qué funciona: producto premium si hay vista, muelle o experiencia fuerte.

Qué se renta bien: casas grandes, vistas, amenities.

Valida sí o sí: mantenimiento (humedad), proveedores de limpieza, logística y reglas vecinales.

2.5 Costa del Sol / Estero

Por qué funciona: playa familiar, grupos y fines de semana.

Qué se renta bien: casas con piscina, rancho, BBQ, parqueo.

Valida sí o sí: diferenciación (si hay mucha oferta similar, compites por precio).

3) ¿Hay una “ley Airbnb” en El Salvador?

Normalmente no existe una sola “ley Airbnb” como tal. El cumplimiento suele venir de una combinación de:

1. marco de turismo/alojamiento,
2. obligaciones migratorias (registro de huéspedes, especialmente extranjeros),
3. permisos/ordenanzas municipales,
4. reglas privadas del condominio/HOA, y
5. impuestos (IVA, contribuciones, renta).

Si lo operas como negocio y de forma continua, tu enfoque debe ser: formalidad y trazabilidad.

4) Reglas prácticas que debes considerar para STR

4.1 Turismo / alojamiento

Cuando operas STR de forma habitual, en la práctica estás prestando un servicio de alojamiento turístico (aunque sea “casa completa”). Eso implica que debes manejar correctamente:

• información clara al huésped (precios, condiciones),
• estándares de higiene y seguridad,
• y, según el caso, registros o trámites aplicables al giro turístico.

Consejo realista: si piensas operar varias unidades o a gran escala, vale la pena asesorarte para cumplir correctamente el marco turístico y evitar problemas.

4.2 Registro de huéspedes (muy importante)

Para STR es clave implementar un proceso para registrar huéspedes, especialmente extranjeros, y poder entregar información si una autoridad la solicita.

Operación recomendada:

• check-in con captura de identificación,
• registro ordenado (digital o físico),
• y reglas internas de privacidad y almacenamiento.

4.3 Reglamentos de condominio / HOA (la trampa #1 en ciudad)

En torres y residenciales, el STR puede estar:

• permitido,
• permitido con restricciones (mínimo de noches, registro de visitantes),
• o directamente prohibido.

Nunca compres sin ver el reglamento y sin confirmar la política real de la administración.

4.4 Municipio

Dependiendo del municipio, puede haber requisitos de:

• licencia o permiso de funcionamiento,
• tasas,
• registros de actividad económica.

Acción recomendada: valida con la alcaldía o con un gestor local qué aplica para tu dirección exacta.

5) Impuestos: cómo suele verse el panorama (sin complicarte)

Esto depende de tu estructura (persona natural vs sociedad), nivel de ingresos, y si operas formalmente. Consulta con contador.

5.1 IVA (13%)

En El Salvador existe un impuesto general tipo IVA del 13%. En STR muchas veces se considera que estás prestando un servicio (hospedaje), así que debes evaluar:

• si te corresponde inscribirte,
• si debes facturar/emitir comprobantes,
• y cómo declarar.

5.2 Contribución turística (5% sobre alojamiento, según base aplicable)

Existe una contribución vinculada al servicio de alojamiento turístico (comúnmente asociada al 5% sobre la base definida del alojamiento). Si operas formalmente, esto debe estar contemplado en tu modelo y en tus precios.

5.3 Impuesto sobre la renta (ISR)

Como inversión, lo que importa es tu utilidad neta:

ingresos – gastos deducibles (limpieza, mantenimiento, comisiones, servicios, seguros, etc.).

La forma correcta de declarar depende de tu régimen.

Tip de inversionista: si tu Excel solo funciona “sin impuestos”, no funciona.

6) El Excel real: cómo evaluar si un STR “da”

6.1 Ingresos (modelo simple)

• Noches vendidas = 30 × ocupación
• Ingreso por noches = noches vendidas × ADR (tarifa promedio)
  • limpieza (si la cobras aparte)

6.2 Costos que casi siempre aparecen

• limpieza y lavandería
• servicios (luz/agua/internet/gas)
• mantenimiento (reserva mensual)
• reposición (sábanas, toallas, vajilla, consumibles)
• comisión de plataforma y/o property manager
• impuestos y contribuciones (según tu caso)
• seguros
• control de plagas/jardinería/piscina (si aplica)

Regla de oro

Si el negocio solo “cierra” con 80–90% de ocupación todo el año, el plan es frágil.

7) Operación: lo que convierte un inmueble en “máquina de reviews”

Producto (lo que te diferencia)

• Wi-Fi medido y estable (y backup si puedes)
• self check-in (cerradura inteligente o caja de seguridad)
• A/C donde el mercado lo exige
• agua caliente si tu segmento la espera
• iluminación y seguridad
• manual de la casa claro (reglas, vecinos, basura, parqueo)

Pricing

• precios dinámicos (no el mismo todo el año)
• mínimo de noches por temporada
• descuentos semanales/mensuales para llenar huecos

Control de riesgo

• reglas anti-fiestas y límite de ocupación real
• depósito/garantía y verificación de identidad (según tu política)
• proveedores con checklist y fotos post-limpieza
• respuesta rápida (eso sube ranking y reduce quejas)

8) Checklist final antes de comprar “para Airbnb”

1. ¿El condominio/HOA permite STR por escrito?
2. ¿Hay agua e internet confiables?
3. ¿La micro-ubicación se vende sola en mapa y fotos?
4. ¿Tienes plan de operación remoto (limpieza, llaves, mantenimiento)?
5. ¿Tu modelo incluye impuestos y contribuciones?
6. ¿Tienes proceso de registro de huéspedes (especialmente extranjeros)?
7. ¿Municipio exige licencia/tasa para tu actividad?

9) ¿Para quién conviene cada zona? (resumen rápido)

• Buscas estabilidad y menos desgaste: Gran San Salvador (si el edificio permite STR).
• Buscas potencial + uso personal: Costa/La Libertad (con operación robusta).
• Buscas tarifas altas por experiencia: Coatepeque / Ruta de las Flores (más mantenimiento y logística).

Conclusión: cómo no equivocarte

Un STR rentable en El Salvador es la suma de:

• buena micro-ubicación,
• cumplimiento (condominio/municipio/huéspedes/impuestos), y
• operación profesional (limpieza, mantenimiento, pricing, soporte).