¿Cuánto cuesta comprar o vender inmuebles en El Salvador? Una guía práctica sobre gastos y deducciones
El mercado inmobiliario salvadoreño ha crecido en los últimos años, y tanto nacionales como extranjeros muestran interés en adquirir propiedades o lotes. Sin embargo, al momento de comprar o vender un inmueble en El Salvador no solo se debe pensar en el precio de la propiedad, sino también en los costos adicionales que acompañan la transacción. Estos gastos pueden variar dependiendo del tipo de operación, el valor de la propiedad y el perfil del comprador o vendedor.
A continuación, presentamos una guía detallada sobre los principales costos involucrados y las posibilidades de deducción fiscal.
1. Costos al comprar una propiedad en El Salvador
a) Impuestos de transferencia de inmuebles
- El comprador debe pagar un impuesto de transferencia del 3 % sobre el valor de la propiedad cuando este supera los USD 28,571.43.
- Si la transacción es por debajo de ese monto, no aplica este impuesto.
b) Derechos de registro
- Para inscribir la compraventa en el Centro Nacional de Registros (CNR) se deben cancelar los derechos registrales.
- Estos varían según el valor de la propiedad, pero en promedio representan entre 0.25 % y 0.5 % del precio del inmueble.
c) Honorarios notariales
- En El Salvador, la compraventa se formaliza mediante escritura pública elaborada por un notario.
- Los honorarios suelen rondar entre el 1 % y el 2 % del valor de la propiedad, aunque en transacciones de alto valor pueden ser negociables.
d) Gastos bancarios (si aplica crédito hipotecario)
- Tasas de apertura de crédito, avalúo de la propiedad, seguros y otros cargos relacionados con la hipoteca.
- Cada banco establece sus propias tarifas.
2. Costos al vender una propiedad en El Salvador
a) Impuesto sobre la renta (ISR) por ganancia de capital
- Si el vendedor obtiene una ganancia al vender el inmueble, está obligado a pagar un 10 % sobre la utilidad generada.
- Ejemplo: Si se compró la propiedad en USD 100,000 y se vende en USD 130,000, la ganancia es de 30,000 y el impuesto sería de 3,000.
- Este impuesto no aplica si la propiedad ha sido de uso habitual y continuo por más de 10 años.
b) Retención en la fuente
- En algunas operaciones, el comprador debe retener el 5 % del precio de venta como pago anticipado de impuestos, el cual será acreditado posteriormente al vendedor en su declaración de renta.
c) Honorarios notariales
- Igual que en la compra, el vendedor también puede asumir parte de los honorarios según lo pactado.
3. ¿Se pueden deducir estos costos de impuestos?
En El Salvador, la legislación permite ciertas deducciones, pero con condiciones:
- Impuesto sobre la renta: El vendedor puede restar del cálculo de la ganancia de capital los costos comprobables de adquisición y mejoras (ejemplo: gastos de escritura, remodelaciones, ampliaciones con facturas oficiales).
- Gastos notariales y de registro: En general, estos se consideran parte de los costos de adquisición o venta y pueden reducir la base imponible de la ganancia.
- Hipotecas: Los intereses pagados por créditos hipotecarios pueden ser deducibles en casos específicos, siempre que estén vinculados a actividades productivas o de renta.
- Exoneraciones: Como ya se mencionó, si el inmueble fue propiedad del vendedor por más de 10 años como residencia habitual, no se paga el impuesto sobre la ganancia de capital.
4. Recomendaciones prácticas
- Asesoría legal y contable: Es recomendable contratar un abogado y, si es necesario, un contador para optimizar la carga tributaria.
- Guardar todos los comprobantes: Facturas, recibos de mejoras y escrituras ayudan a respaldar deducciones.
- Negociar con el notario y el banco: Algunos honorarios y cargos financieros pueden reducirse.
- Planificar con anticipación: Conocer los plazos de retención y declaración evita multas o recargos.
Comprar o vender un inmueble en El Salvador no solo implica el pago del precio pactado, sino también una serie de costos legales, registrales y fiscales que pueden representar entre un 3 % y un 7 % del valor de la transacción. La clave está en conocerlos con anticipación para evitar sorpresas y aprovechar al máximo las deducciones que la ley permite.
¿Quieres que convierta este artículo en una tabla comparativa de costos (compra vs. venta) para que quede aún más claro?